摘 要：近年来，特色楼宇经济和总部经济成为许多城市CBD的发展方向，它们已经成为城市CBD展现自我形象的新名片。本文基于现阶段我国中央商务区楼宇经济与总部经济的发展现状，以较为典型的杭州市为例，运用文献阅读和资料分析的方法，分析我国城市CBD楼宇经济与总部经济发展中存在的問题，并从楼宇管理、配套设施、产业运营、监督监测几个方面提出相应的对策，为相关机构提供借鉴。
关键词：中央商务区；楼宇经济；总部经济
引言
2017年8月，“第三届中国楼宇经济峰会”在杭州成功举办，有关专家表明：“当前，三大因素‘倒逼’楼宇经济转型发展，一是资源需要集约利用，二是产业需要集群发展，三是企业需要集聚经营。”可见，楼宇经济与总部经济的转型发展已经成为推动城市CBD持续发展的重要途径。
关于我国中央商务区楼宇经济与总部经济发展，我国学者也从不同方面展开了研究。刘建新以杭州钱江新城CBD为例，分析了现阶段钱江新城CBD楼宇经济发展存在的问题，并借鉴优秀案例经验，从发展基础、发展环境、发展规模和发展效益四个方面构建楼宇经济量化评价的平台与体系；白庆亮从楼宇经济的理论研究、发展现状、发展模式、发展对策、与政府职能关系以及定位在中小城市的楼宇经济发展等六个方面着手，对国内关于楼宇经济研究文献进行综合整理；杨丽等人从楼宇经济的含义、基本原则、构成要素及测评指标体系三个方面对楼宇经济开展详细的解析。
本文基于前人的研究成果，立足于现阶段我国中央商务区楼宇经济与总部经济的发展现状，运用文献阅读和资料分析的方法，在阐述中央商务区、楼宇经济和总部经济等基本概念的基础上，阐述楼宇经济与总部经济之间的关系，从楼宇管理、配套设施、产业运营、监督监测几个方面分析现阶段存在的问题并提出对策，为我国楼宇经济与总部经济的良性发展提供借鉴。
一、相关概念界定
（一）中央商务区
中央商务区，即CBD，是指一个国家或大城市里主要商务活动进行的区域，其高度集中了一个国家或城市的经济、科技和文化力量，是国家或城市发展的核心。现代CBD应具备金融、贸易、服务、展览、咨询等多种功能，并配以完善的基础设施与公共服务设施。
（二）楼宇经济
楼宇经济是伴随着城市经济快速发展所产生的一种新型经济形态。楼宇经济是指利用城区新开发楼盘和闲置用房，以商务楼、写字楼、科研楼宇、标准厂房、城市综合体和农居SOHO等为载体，通过出租、售卖、合作等形式，招商引资，引进现代服务企业和都市型工业，从而培植新税源和新经济增长点，促进城市经济发展的经济活动。它对于城市形象塑造、产业结构调整、经济发展、信息交汇融通等具有重要作用。
（三）总部经济
总部经济是伴随着中央商务区（CBD）发展而产生的一种特殊的经济模式，它是指特定区域众多资源大规模聚合，以达到资源集约、经济辐射、合作共赢的一种经济形态，又称为“总部基地”。
二、楼宇经济与总部经济之间的关系
（一）总部经济是发展楼宇经济的重要一环
总部经济与楼宇经济之间本身就有相通之处，所谓总部经济，即将公司的总部、销售中心、研发中心、技术中心、产品中心等上层经济体集中于某一CBD商圈的写字楼、商务楼中，这便形成了楼宇经济。所以，总部经济是发展楼宇经济的重要一环，它是推动楼宇经济发展的有效途径。
（二）楼宇经济是总部经济发展的重要载体
同理，楼宇经济为总部经济发展提供了一系列载体。一方面，各类写字楼、科研楼宇、城市综合体为企业上层经济体的设置提供了实体场域；另一方面，CBD商圈的基础设施、公共服务设施和信息资源等，为总部经济的良性发展提供了间接支持。
三、我国楼宇经济与总部经济发展中存在的问题
（一）企业入驻率较低
现阶段我国很多楼宇空置率较高，企业入驻率较低。一方面，高端楼宇的高售价、高租金使大部分企业望而却步；另一方面，低端写字楼入驻情况较好，使得楼宇入驻、资源利用出现了明显的不均衡。
（二）公共设施待完善
公共设施建设也是我国楼宇经济面临的重要问题之一。一方面，在建CBD给已投入使用楼宇带来不良影响，施工噪音和污染影响了在用楼宇的整体环境；另一方面，大部分楼宇仍然缺乏人性化、系统化的配套公共设施。
（三）招商引资较难
首先，分割化的招商方式使得楼宇的经营和管理面临一定困难；其次，不可控的招商效果使得楼宇企业构成和整体形象塑造存在一定问题；最后，缺乏引导性的招商政策加大了楼宇招商引资难度。
（四）同类竞争较多
城市CBD的迅速崛起，催生了大量CBD与伪CBD的产生，越来越多的同类竞争使得资源聚集、产业整合、空间集约等功能的发挥面临挑战。
（五）闲置资源缺乏利用
政府对于大部分空置楼宇没有进行统筹规划，使得楼宇资源空置浪费，对地区经济发展造成不良影响。
四、我国楼宇经济与总部经济发展的对策
（一）系统化管理
首先，做好楼宇定位。结合所在城市、中央商务区及楼宇现状做好定位工作，明确楼宇形象的塑造方向。2016年颁布的《杭州市楼宇经济发展“十三五”规划》中指出，杭州市楼宇经济将构筑“两主七副多点”的空间格局，以钱江新城和钱江世纪城为两大主中心板块，发展定位为杭州市的政治、经济、文化新中心和钱塘江金融港湾核心区。其中，钱江新城主要打造成集行政、商务、金融贸易、信息会展、文化旅游和居住等功能于一体的高端商务服务中心。钱江世纪城重点吸引国内外大企业总部、跨国集团地区分部、会议展览和咨询中介等现代服务业机构，打造总部经济高度集聚、具有鲜明金融商贸特征的中央商务区。杭州市楼宇经济的整体发展都基于准确的定位。
其次，加强楼宇规划。针对入驻企业的结构、类型、资质等，设施配套、软硬件水平进行科学合理的规划，为楼宇的进一步建设和管理打下良好基礎。
最后，精细楼宇管理。开展楼宇社区精细化管理，争创5A楼宇社区。例如，杭州“武林CBD”就一如既往的坚持“招商一批，管理一批，更新一批、规划一批、建设一批”的“五个一批”思路稳步发展楼宇经济，并进一步推动楼宇服务社区化，2013年109幢目标楼宇税收达62.7亿元，2018年2月，武林广场中央商场也开门迎客。
（二）个性化发展
打造特色楼宇、定制楼宇，推动楼宇个性化发展是楼宇经济发展的方向。如针对金融写字楼，要考虑到金融企业对金库的需求，注意调整楼宇的承重和存储空间；对于互联网企业办公楼，要考虑到其网络需求和办公主体的年轻化，优化光纤网络线路，采用相对时尚活力的装修风格，设置符合年轻人喜好的功能分区；若是高端商务型楼宇，则要采用高品质的软硬件设施，以满足高端人士的需要。
（三）全域化配套
只有全域化配套相关软硬件设施，才能形成完整的楼宇经济形态。在硬件设施方面，除了楼宇建设之外，周边要配备适当星级的酒店，符合白领品味的风味美食街，合理的商务休闲场所以及优美的CBD绿化环境等；在软件设施方面，除了提供高质量的楼宇配套服务之外，政府应制定鼓励发展楼宇经济的相关政策，发挥好规划、服务和引导职能。
（四）链条化运营
发挥产业结构调整功能，依托楼宇经济较高的服务效益，促进现代服务业发展，加大第三产业在地区经济发展中的占比，调整经济结构；另一方面，形成系统化产业链。发挥楼宇经济的辐射效应，推动与之关联性较强的商业、酒店业、文化创意产业等新兴服务业的发展，实现链条化运营，使得效益最大化。
（五）专业化监测
从硬件建设着手制定楼宇评定标准，将楼宇分为顶级写字楼、甲级写字楼和乙级写字楼，并明确评估指标和方式。从软性管理入手建立楼宇经济动态监测体系，基于楼宇经济信息管理系统对楼宇的客观条件（如位置、数量、面积等）和主观效益（企业结构、从业人员、税收贡献等）进行实时监控，实现对楼宇经济的全息把控。
五、结束语
在楼宇经济与总部经济快速发展的今天，我们应从楼宇管理、配套设施、产业运营、监督监测几个方面着手，改善现阶段楼宇经济存在的一系列问题，实现CBD的健康可持续发展。
参考文献：
[1]刘建新.中央商务区楼宇经济研究——以杭州钱江新城CBD为例[J].当代经济，2016，（20）：60-61.
[2]白庆亮.国内楼宇经济研究文献综述[J].赤峰学院学报（自然科学版），2015，31（16）：104-106.
作者简介：
谭林艺（2001-），女，汉族，浙江杭州市滨江区人，杭州高级中学钱江校。